【大阪/堺筋本町】ル・グランデ北久宝寺

【老練な不動産投資家が後進に語る、100平米の重みと収益の真髄】

「おい、若いの。　投資の基本はエクセルで数字を弾くことだが、数字の裏に隠れた『空間の重み』を読めなきゃ一流とは言えねぇぞ」 　老練な投資家は、グラスの氷をカラリと鳴らしながら、分厚い葉巻の煙越しにテーブルの上の資料を指差した。

「よく見てみろ。　ここは大阪市中央区北久宝寺町1丁目だ。　地下鉄の堺筋線と中央線が交差する『堺筋本町』駅からわずか徒歩3分という、都市のど真ん中に位置している。　商業地域特有のせわしない鼓動が平日の昼間には響き渡る場所だが、ここで我々が注目すべきは立地だけじゃない。　この物件は、空間の『広さ』そのものに希少な価値が宿っているんだ。

2001年5月に大鉄工業の手によって建てられた、地上11階建ての鉄筋コンクリート造。　総戸数20戸という、無駄に人が多すぎない落ち着いた規模感のハコの中で、今回売りに出されているのは2階部分になる。　 特筆すべきは、その専有面積が壁芯で100.33平米もあるってことだ。　間取りはゆとりのある3LDK。　大阪市内の中心部、それも中央区の駅近で100平米を超えるフラットな空間なんてものは、そう頻繁にお目にかかれるもんじゃない。　南向きのバルコニー（7.66平米）を備えており、条件付きとはいえペットの飼育も可能となっている。　都市部で生活のゆとりを求める層にとって、この『100平米』という数字は、ただの広さではなく一つのステータスと同義になるんだよ。

そして、我々投資家にとって一番おいしいポイントは、こいつがすでに『稼働中』だということだ。　そう、手に入れたその日から家賃が入るオーナーチェンジ物件さ。 　現在、賃借人が入っており、毎月220,000円の賃料を確実に生み出している。　年間にして2,640,000円の収入だ。　販売価格6,480万円（税込・土地は所有権）に対して、表面利回りは約4.07%と弾き出されている。　数字だけ見れば飛び抜けて高いわけじゃない。　だが、中央区の駅徒歩3分で100平米という『代替のきかない実物資産』が、毎月22万円のキャッシュを運んでくる。　この手堅い事実をどう評価するかが、投資家の腕の見せ所ってやつだ。

もちろん、持ち続けるためのランニングコストも緻密に計算に入れておけ。　日勤の全部委託体制で、管理費が月額14,120円、修繕積立金が15,350円だ。　合計で月に約3万円弱が固定で飛んでいく。　さらに、直近のデータとして2025年度の固定資産税は221,816円と出ている。　ちなみに賃借人からの敷金の返還金はないらしいから、退去時の手出しリスクが一つ減るのは安心材料だな。

……どうだ？ ただ利回りのパーセンテージだけを追うヒヨッコには、この100平米という空間の重みと、そこから滴り落ちる22万円の果汁の味は到底分からないだろう。　だが、お前ならこの重厚なハコをどう転がす？ 　じっくりと考えてみな」

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※この記事の老練な投資家風の表現は、皆様に楽しく物件を知っていただくための演出です。投資・購入にあたっては、現実的なデータに基づくご検討をお願いいたします。